この宅建業者の言い分は、「付帯設備」は建物ではないのだから、瑕疵があっても、宅建業法第40条の瑕疵担保責任についての特約の制限の規定は適用されないということだと思うが、本当に「付帯設備」は建物ではないのか。 2. 3 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。 そして,この規定は任意規定です。特約で違う期間制限を設定(合意)することができます。, 第五百七十条 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。 家の防犯は、安心して暮らすためにとても重要なポイントです。毎年、窓から家の中に侵入され、被害... 冬場になると、外の気温と同じく家の中の室温も下がります。冬に室温が下がる主な原因は、「窓から... 私たちの人生には、いわゆるライフステージというものがあり、様々なきっかけで生活が変化します。例... 夫婦二人の同居生活に、両親などの親族が加わり、二世帯暮らしになることもあるでしょう。しかし、... 新たに賃貸物件を借りる際に初期費用として礼金を支払う場合があります。マンションやアパート... 寒さの厳しい季節、暖房をしっかりいれているのに、部屋がなかなか暖まらないということはありませんか... 不動産の名義を変えたい場合には登記をしなければなりません。登記は法務局で審査が行われて受理され... 人は一生の間に3回家を建てると、自分の理想どおりの家が建てられるそうです。しかし、家は服やお... 窓を開けて部屋に風を取り込むと気持ちいいですよね。しかし、窓を開けるといつの間にか虫が部屋に... 賃貸アパートを契約する際には初期費用が必要になり、敷金礼金もその一部です。敷金礼金はそれぞれ... クーラーのなかでも近年人気の窓付けクーラーは、一方で掃除の際に手間がかかるという声も多いものです... 不動産を購入する時に何かと見かけるのが「建ぺい率」や「容積率」です。これらは家を建てる上で重... 新築の際、建物や土地にかかる登記はしておかねばなりません。その場合、土地家屋調査士や司法書士... 現代では当たり前になりつつあるウォシュレット。海外からも注目されていますよね。ある調査に... 新築したら、それと同時に外構工事も必要となります。特に、隣家の土地と自分の土地を分ける境界に... 具体的には、「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」「心理的瑕疵」などがあります。, 「法律的瑕疵」とは、その物件に法律的制限があって買主が思うように使えない状況を指します。, 「環境的瑕疵」とは、その物件を使用するのに弊害となりそうな環境が近所にあることを指します。, 例えば、交通量が多く騒音や振動がひどかったり、近くにゴミ処理場があったりなどです。, 例えば、その物件で過去自殺、他殺、事故死があった場合「心理的瑕疵」と解釈できます。, 以上が主な瑕疵の種類ですが、すべてを売主が負わなければならないわけでもなく、その時の状況によって異なります。, 個人としての責任が問われる「物理的瑕疵」としては、「雨漏り」「シロアリ」「建物構造上主要な部位の腐食」「給排水管の欠損、故障」です。, 無過失責任とは、売主に過失がなかったとしても、上記のようなケースの場合は瑕疵担保責任を免れることはできないという意味です。, 瑕疵担保責任を問える期間ですが、民法上は買主がその瑕疵の事実を知った時から、1年以内に、契約の解除、又は損害賠償を請求することができます。, 但し、買主が売買契約時に隠れた瑕疵があったことを知らず、かつその為に購入の目的が果たせなかった時に限ります。, 民法上はそのように規定されていますが、これでは買主が物件を購入してから瑕疵を発見すれば、いつでも解除や損害賠償の請求ができます。, 個人が売主の場合は「売主と買主の合意の上、引渡完了日から三カ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負うこととする。」という特約を結ぶケースが一般的です。, 前章では、売主が個人の場合の瑕疵担保責任と期間について記してきましたが、こちらでは、売主が法人の場合について記していきます。, 先ず、瑕疵担保責任を問える期間ですが、売主が法人でしかも宅建業者であった場合は、「宅建業法」が適用され、引き渡し完了日から2年以上です。, また、責任の範囲は売主が個人の時のように、「雨漏り、シロアリ、構造上の主要な部位、給排水設備の欠陥、故障」などの建物本体の瑕疵に限定せず、「付帯設備」も含めた物件の隠れた瑕疵について、責任を負うとこととなっています。, 但し、「付帯設備」に関しては、ケースバイケースで、例えば、保証期間のすぎたエアコンが、引き渡し1年後に故障したからといって、修理を要求することはできません。, ちなみに、売主が宅建業者ではない法人であった場合、瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法上の規定である瑕疵の事実を知った時から1年とするのが、慣例となっています。, これまでは、売主が個人・法人(宅建業者・非宅建業者)の瑕疵担保責任と期間について記してきました。, こちらでは、売主が法人(宅建業者)で買主が法人(非宅建業者)であった場合の瑕疵担保責任と期間について記します。, 売主と買主の両者が宅建業者であった場合、両者の合意で瑕疵担保責任を無しとすることはできます。, しかし、買主が法人(非宅建業者)であった場合は、売主の瑕疵担保責任は免責となりません。, 但し、買主も法人ということで、宅建業法で定められている2年以上の瑕疵担保期間を定めるか商法526条を定めるか、当事者間の自由ということになります。, 商法526条によると、買主が売買の目的物を受領したときは、遅滞なくその物を検査しなければなりません。, また、瑕疵が発見した場合は直ちに売主に対してその旨の通知をしなければ、損害賠償や契約の解除、損害賠償の請求もできません。, 宅建業法による規定を定めなければ商法526条が適用されますので、宅建業者にとっては少し有利な契約となります。, 瑕疵担保責任が免責されるケースは、法人が絡む取引ではなく、個人間で行われる取引のみとなります。, 築20年以上、あるいは保証期間をはるかに過ぎた物件の場合、瑕疵担保責任の免責の特約を契約の条項に盛り込むことができます。, いくら瑕疵担保責任は無過失責任といっても、築20年以上たって老朽化の進んだ物件では、売主が知らない構造上の隠れた瑕疵がある可能性が高いです。, このような物件を相応の金額で売り出した場合に、瑕疵担保責任を追及するのは、あまりにも売主に取って不利な条件だからです。, 但し売主は、この物件の瑕疵を引き渡しまでに知らなかったあるいは、知ることができなかったことが前提となります。, 売主が物件の瑕疵を知っていた時は告知義務があり、契約までに買主にその瑕疵があることを告知しなければなりません。, つまり、売主が瑕疵担保責任を一切負わない旨の特約は、売主が知りながら告げなかったときを除き、有効です。, 但し、買主がその「瑕疵担保免責特約」の法的効果を知らないまま契約をしてしまった場合、民法に規定された、「錯誤無効」を主張できるかという難しいケースとなります。, この場合、売主及び仲介業者は、事前に買主へ「瑕疵担保免責特約」を説明し理解と納得をしてもらった上で契約することが肝要です。, これまでは、売主の瑕疵担保責任に関して法人と個人の責任範囲や期間などについて記してきましたが、こちらでは、新築住宅に関する住宅瑕疵担保責任保険について記します。, 2000年4月から新築住宅を供給する事業者(法人)の瑕疵担保責任を負う期間は、引き渡しから10年とさらにきびしい規定が課せられるようになりました。, このため事業者は、瑕疵担保責任履行の資金を確保するため、住宅瑕疵担保責任保険の加入が必要となってきました。, 事業者は、住宅瑕疵担保責任保険がついている新築住宅で、構造上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に瑕疵が10年以内に発見された場合、支払われる保険金を、瑕疵の補修費用に充てることができます。, また、他にも損害賠償費用、裁判手続き費用、瑕疵補修の調査費用、仮住まい費用なども保険金の対象とります。, 今回は、瑕疵担保責任の個人と法人の責任範囲や期間、住宅瑕疵担保保険について記してきました。, 例えば個人の売主であっても、新築に近い物件を売買する場合の責任範囲や期間が中古物件を売買する時よりも大きくなることもあり得ます。, このような消費者保護の流れが益々主流となっていきますので、今後、宅建業者や法人、個人を含めた売主には、先を見据えた対応が望まれます。.